При оформлении сделок с недвижимым имуществом у неискушенного гражданина возникает много, как простых, так и сложных вопросов. Мы попросили ответить на некоторые вопросы петербуржского юриста Елену Никольскую.
В. Как минимизировать налогообложение сделок с недвижимостью?
О. Что значит минимизировать? Если вопрос стоит в том, что у «продавца» нет 3 летнего срока владения, тогда я бы порекомендовала оформить сделку, указав стоимость не выше той, за которую вы эту квартиру приобрели.
Если речь идет об отчуждении приватизированной квартиры - тогда сумма указывается до миллиона.
Ну а если вы приобретаете альтернативное жилье - то главное что бы эти сделки произошли в один налоговый период и покупка не была дешевле продажи.
В. Порядок регистрации сделок с недвижимостью.
О. Он достаточно прост.
Вы собираете соответствующий пакет документов (договор купли-продажи\дарения\мены и т.д.) кадастровый паспорт - я бы настоятельно рекомендовала его получить до сделки, документы подтверждающие право собственности продавца, документы подтверждающие личность заявителей, так же если в сделки участвует несовершеннолетний или гражданин находящийся под опекой - согласия ООП - и уплатив гос.пошлину в размере 2000 рублей идем в МФЦ района, где находиться объект недвижимости.
В. Особенности проведения сделок при общей долевой собственности.
О. Самая главная и единственная особенность это – СОБЛЮДЕНИЕ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО права покупки у сособственником.
Как это реализуется? Вы заказываете в росреестре выписку ЕГРП на вашу собственность целиком.
Затем вы посещаете нотариуса. Последний ставит путем письменного обращения с предложением покупки вашей доли, ваших сособственников в известность.
И если через 30 дней сособственники не явятся к нотариусу с желанием выкупить долю, вы получив соответствующий подтверждающий документ - смело продаете любому лицу, но помните - цена для третьих лиц должна быть такая как вы предлагали своим сособственникам.
При заключении договора дарения - вы вольны подарить любому лицу, не предлагая сособственникам.
При заключении договора купли продажи с любым из сособственников - вы вправе сами выбрать такого.
В. Оформление договора купли-продажи ( нотариат, простая письменная форма)
О. Как человек работающий в этой сфере более 20 лет порекомендую следующее - если вы не нанимаете специалиста для сопровождения сделки - тогда хотя бы обратитесь к нотариусу, это поможет избежать ряда сложностей.
В. Как проверить "юридическую чистоту" квартиры и зачем это надо?
О. Как проверить - обратиться к специалисту. Объяснить и передать двадцатилетний опыт невозможно, более того - каждая квартира – это индивидуальный проект.
Из того, что можно посоветовать - проверьте правоустанавливающие документы, попросите справку о прописке, закажите выписку РОсРеестра, поговорите с соседями... но самое главное - не пожалейте денег - наймите профессионала для сопровождения сделки.
В. Как самому продать, купить квартиру?
О.
- подбор покупателя- вы самостоятельно можете разместить объявления на различных сервисах
- подготовка сделки - сбор документов, обсуждения порядка оплаты, освобождения, снятия с регистрационного учета;
- проведение сделки - заключение договора, оплата;
- регистрация сделки;
- передача денег и имущества.
В. В какой форме совершается договор дарения и обязательно ли его нотариальное удостоверение?
О. Нотариальная форма не обязательна, договор может быть совершен в простой письменной форме. Самое главное- письменная форма. Помните- договор дарения не приемлет никаких условий. Это безвозмездная сделка.
В. Может ли суд отказать в разделе квартиры, приобретенной в период брака на имя одного из супругов, если брачный договор не заключён?
О. Да может, если заявитель докажет, что квартира приобретенная в период брака приобретена на его личные денежные средства.
В. Как снять гражданина, имеющего долю в праве собственности на квартиру, с регистрации по месту жительства?
О. Если гражданин собственник жилья, то нет правовых оснований для снятия его с регистрационного учета.
В. Слышал, что теперь можно зарегистрировать свой участок с домом, отправив документы по почте. Как надо действовать в таком случае?
О. Подробная инструкция есть на сайте Росреестра вашего региона.
В. Для обывателя с регистрацией прав собственности связаны две проблемы - очередь и непонимание, что надо делать и с чего начать?
О. Очередей теперь нет - МФЦ решили эту проблему. А вот с документами - каждая ситуация индивидуальна - нужно понимать о чем именно идет речь.
В. Регистрация недвижимости может быть не очень дорогой? Как добиться, чтобы услуга по регистрации стала дешевле?
О. Услуга по регистрации - ничего не стоит. Вы оплачиваете только гос.пошлину.
В. Нашелся вариант принудительного обмена. Как обратиться в суд?
О. Вы подаете исковое заявление. В ходе рассмотрения вы должны доказать что совместное проживание не возможно и что предлагаемый обмен не ущемляет прав ответчика.
В. Как определить рыночную стоимость квартиры?
О. Можно обратиться к профессиональному оценщику.
В. Растерянность в принятии решения об участии в валютном ипотечном кредитовании вызывает ситуация с курсом валюты. Каков Ваш прогноз по этому вопросу?
О. Прогноз пока печальный. Понятно, что курс мы с Вами не изменим, а у законодателя нет желания что то менять в данной сфере. Сегодня единственный путь это понять для самих себя , что же вы хотите. Платить или расторгнуть договор.
Поняв это, вместе с хорошим юристом Вы сможете сократить штрафы и пени, и или перезаключить договор - реструктуризировать, или расторгнуть его в судебном порядке со всеми вытекающими последствиями, и даже может быть в дальнейшем применить процедуру банкротства физического лица.