В обыденной жизни зачастую человек не в состоянии в силу различных причин (загруженности на работе, болезни, нахождении в другом городе, отсутствии времени и необходимых познаний) самостоятельно представлять себя в отношениях с другими людьми или организациями.
Такая же ситуация возможна между юридическими лицами.
В этих случаях закон позволяет воспользоваться услугами агента, для чего необходимо заключить особый вид договора – агентский договор.
Понятие
Агентский договор – это особый вид договоров.
Его определение, а также основные условия, которые должны быть включены в договор, можно почерпнуть в Гражданском кодексе РФ (вторая часть, статьи 1005–1011).
Суть агентского договора – это выполнение агентом (третьим лицом) каких-то действий от вашего имени или от его имени (если так пожелали указать в договоре) за счет ваших средств.
Например, вам необходимо продать квартиру, которая находится в другом городе, у вас нет времени вылететь туда, искать покупателя, вступать в переговоры.
В этом случае можно заключить агентский договор с любым физлицом или организацией, занимающейся такими услугами, – агентом.
В договоре надо прописать, что конкретно вы просите агента сделать от вашего имени (найти покупателя, вести переговоры с ним, заключить договор).
Термины
Чтобы вам было удобнее разбираться в используемой в Кодексе и нашей статье терминологии, мы постараемся дать определения основным терминам.
Агент
Агент – это исполнитель по агентскому договору, то лицо, которое будет выполнять поручаемые ему действия.
Агентом может быть как физлицо, так и юрлицо.
Иногда, если этого требует закон или подзаконный акт, у агента должны иметься в наличии лицензии или особые разрешения.
Например, если вы поручаете агенту построить дом, он должен иметь допуски СРО.
Принципал
Принципал – это, собственно, вы и есть.
Принципалом называют лицо, в интересах которого действует агент.
Принципал – это так называемый основной распорядитель или заказчик услуг агента.
Принципал несет на себе большие риски, ведь все обязательства, которые ради него оформит агент, станут в дальнейшем его обязательствами.
Агентское вознаграждение
Агентское вознаграждение – это плата за услуги агенту.
Эта сумма обычно отражается в договорах отдельной строкой, она не входит в состав расходов агента по исполнению вашего поручения. Это его бонус.
Субагентский договор
Субагентский договор, субагент – это договор, который может заключить агент, перепоручив ваше дело другому лицу – субагенту.
Такое иногда случается, когда агент – довольно крупная компания с известной репутацией – заключает агентский договора, а на выполнение мелких и различных других поручений привлекает других исполнителей – субагентов.
Если для вас критично, чтобы поручение исполнил именно агент, можно указать в агентском договоре о запрете работы с субагентом.
В любом случае агент остается ответственным перед вами за все мероприятия и действия, которые будет выполнять субагент.
Доверенность
Доверенность – это документ, в котором перечисляются все полномочия агента, которые вы ему предоставили.
Доверенность является обязательным элементом агентского договора.
Она обязательно должна быть оформлена, даже несмотря на наличие агентского договора.
В доверенности можно указать право передоверить выполнение поручения в случае, если вы согласны на привлечение к вашему поручению субагента.
На что обратить внимание при заключении агентского договора
Варианты агентского договора
Существует один очень важный нюанс, с которым нужно быть крайне внимательным.
Кодекс позволяет воспользоваться двумя вариантами агентского договора:
- первый, когда указывается, что агент действует от имени своего принципала, т. е. от вашего;
- второй, когда указывается, что агент действует от своего имени.
Конечно, для вас предпочтительнее первый вариант, когда агент действует в интересах вас, как принципала, потому что тогда все последствия по сделке, которую оформит для вас агент, возникнут в отношении вас.
Это условие надо внимательно прописывать в договоре, чтобы в дальнейшем не возникло неприятных ситуаций.
Если же в договоре будет указано, что агент действует от своего имени, т.е. от имени агента, то в случае продажи квартиры деньги, полученные от покупателя по заключенному агентскому договору, он может взять себе.
Второй вариант используется не так часто, обычно в случаях, когда сам принципал не хочет, чтобы для него возникали какие-то последствия.
Например, если он поручил агенту построить дорогу и при этом необходимо оформить отношения с собственниками участков земли, по которым будет проходить дорога.
Если принципал не хочет вступать в арендные и другие отношения с землевладельцами, то это может сделать за него, но от своего имени (имени агента) агент.
Тогда в договорах с землевладельцами арендатором будет считаться агент, а не принципал.
Что интересно, и в первом, и во втором варианте за действия агента, в том числе арендную плату, придется платить вам, ведь он действует в ваших интересах.
Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту "Ответственность туроператора и турагента", где подробно рассказано на что надо обратить внимание при подписании договора
Или ТУТ вы узнаете о полномочиях арбитражных судов РФ
Как можно расторгнуть трудовой договор с беременной:
Выплата агентского вознаграждения
Важным условием агентского договора можно считать то, что агент должен получить вознаграждение от принципала.
Это в рыночной ситуации вполне объяснимо, потому что всякий труд должен быть оплачен.
Даже если в договоре не указан размер, который полагается к выплате агенту, это вовсе не означает, что агент действует бесплатно.
Статья 1006 Кодекса в этом случае предусматривает, что вознаграждение агент в любом случае получит, но в размере, который обычно платится за подобные услуги.
Если в договоре стоит указание на размер вознаграждения, но не включено условие о сроках его выплаты, то Кодекс предусматривает, что в этом случае вознаграждение надо заплатить в течение одной недели с даты получения от агента составленного им отчета о своих действиях по договору.
Предоставление отчета
К слову, об отчетах.
Требование их предоставить установлено статьей 1008 Кодекса, которая закрепляет, что это обязанность агента, даже если в договоре нет такого требования.
Агент в любом случае должен по окончании агентского договора прислать отчет о своей работе принципалу.
Получив отчет, вы, как принципал, можете не согласиться с ним и попросить устранить ваши замечания.
Это требование статьи 1008 Кодекса. Обычно срок для направления возражений – 30 дней.
Положительные моменты
К положительным моментам договора можно отнести экономию сил и времени, ведь вам не приходится самостоятельно ходить по различным инстанциям, стоять в очередях, бегать по банкам и нотариусам.
Весь процесс уже ведется агентом.
Если вам не хочется афишировать свои достижения, права на землю или иные ресурсы, можно заключить договор, в котором агент будет действовать от своего, а не вашего имени.
Тогда во всех базах данных он будет фигурировать в качестве арендатора, арендодателя или в ином статусе.
Отрицательные моменты
Конечно, работу агента нужно контролировать и постоянно проверять.
К сожалению, не всегда можно довериться и быть уверенным в правильности выполнения им своих действий.
Ведь последствия возникнут у вас.
Например, вы можете нанять агента для строительства дома, бани или дороги.
После окончания работ и сдачи объекта собственность на построенный объект будет оформлена на вас.
Значит, и все риски в части соответствия строения ГОСТам и другим требованиям будут возложены на вас.
Ведь вы приняли у агента работы, оплатили их.
Конечно, если выяснится некомпетентность и злоупотребление агента при выполнении ваших поручений, возможно инициировать судебные процессы с различными требованиями о компенсации и проч.
Но суть остается в том, что взыщут прежде всего с вас, и только потом вы сможете заявить о регрессе.
Права и обязанности
У агента есть обязанность выполнить поручение принципала в точном соответствии с его указаниями и в срок, обязательно написать отчет и отправить принципалу.
У принципала – обязанность заплатить агенту за его работу вознаграждение, а также компенсировать агенту все расходы, которые он в процессе работы понес (транспортные расходы, командировочные и пр.).
Итоги
Таким образом, собираясь заключить агентский договор:
- решите заранее, от чьего имени будет действовать агент, взвесьте все за и против;
- договоритесь о вознаграждении агента;
- четко сформулируйте задания агенту;
- оформите на агента доверенность.
