Продавцы и покупатели квартир в равной степени заинтересованы в надежном способе расчетов по итогам сделки купли-продажи.
При этом понятие «надежности» для каждой из сторон выглядит по-разному.
Зачастую участники сделки имеют весьма смутное представление о том, в какой момент должны передаваться деньги за продаваемую квартиру.
Немного о наличном расчете
Подавляющее большинство сделок на российском рынке недвижимости проводится за наличный расчет.
В этих случаях деньги передаются продавцу в момент подписания договора купли-продажи, после чего пакет документов подается на государственную регистрацию.
Данный подход к расчетам полностью учитывает интересы продавца: он одновременно является собственником квартиры и уже получил за нее оплату.
В такой ситуации покупателю не стоит расслабляться до тех пор, пока он не получит документы, подтверждающие его право собственности на квартиру.
При наличном расчете покупатель может столкнуться со следующими сложностями:
в силу тех или иных причин регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации перехода прав к покупателю. В этом случае продавец должен вернуть полученные деньги. Но он может их уже полностью или частично потратить;- продавец может задолжать какую-то сумму физическому или юридическому лицу, которое, узнав о продаже им квартиры, имеет право в судебном порядке до момента перехода права собственности наложить арест на эту недвижимость. Эта процедура производится очень быстро, что сделает невозможным завершение сделки. И покупателю очень повезет, если продавец к этому моменту не потратил деньги;
- в случае порчи имущества (пожар, затопление) до момента передачи квартиры покупателю у продавца не будет особого стимула приводить проданную недвижимость в порядок, ведь он уже получил свои деньги.
Это лишь самые серьезные подводные камни, с которыми можно столкнуться при расчетах наличными.
Что такое депозитарий?
Альтернативой наличному расчету при покупке или продаже квартиры является аренда банковской депозитарной ячейки.
Данная форма передачи денежных средств в равной степени учитывает интересы и продавца, и покупателя.
К расчетам через ячейку прибегают не столь часто в силу того, что большинство наших граждан не знает, что такое депозитарий.
Это надежное банковское хранилище, которое регулируется отдельным законодательством.
Так что же представляет собой стандартный депозитарий?
Банки имеют право на оказание подобных услуг лишь при наличии специальной лицензии.
Сами депозитарии – это помещения, рассчитанные на разное количество ячеек – от нескольких десятков до одной-двух тысяч.
Депозитарии обычно располагаются на минус 1 или минус 2 этажах, то есть под землей.
Вход в депозитарий имеет несколько степеней защиты: несколько уровней охраны, видеонаблюдение.
Вход в депозитарий строго ограничен перечнем лиц, указанных в документах, дающих право доступа.
Ячейки бывают разными по размеру, потому что они предназначены для хранения различных сумм – от нескольких сотен тысяч рублей до многих десятков миллионов.
Стоимость банковской ячейки зависит от ее размера и сроков хранения средств.
Стандартная ячейка сроком на 1 месяц в разных банках будет стоить от 2,5 до 5 тысяч рублей.
Оплачивает ее обычно покупатель недвижимости.
Расчет через банковскую ячейку при покупке квартиры
Если вы решили воспользоваться ячейкой, то можете быть полностью уверенными в сохранности ваших средств.
Чтобы получить в распоряжение ячейку, нужно сделать следующее:
- Выбрать депозитарий с условиями доступа, которые устроят всех участников сделки.
- В день сделки ознакомиться с договором аренды банковской ячейки.
- Заполнить дополнительное соглашение к договору, внести в него паспортные данные участников сделки и адрес продаваемой квартиры. В большинстве банков заполнением договора аренды и дополнительного соглашения к нему занимаются специалисты.
Заполнив договор, пересчитать и проверить купюры на подлинность. Обычно данную услугу оказывают кассиры банка на глазах у продавца и покупателя. После проверки и пересчета купюры упаковываются и опечатываются банковским сотрудником. В прозрачную упаковку вкладывается листок с указанием суммы и подписью кассира. Деньги отдаются продавцу, после чего все участники сделки, не выпуская из виду человека, несущего деньги, проходят в депозитарий. - Услуга проверки платная, в среднем это стоит 0,1% от проверяемой суммы. К примеру, за проверку одного миллиона рублей придется заплатить одну тысячу. Оплачивает данную услугу тот, кто нуждается в проверке, то есть покупатель. Продавец, как правило, уверен в том, что все его деньги настоящие, однако практика показывает, что фальшивые купюры встречаются как при расчетах в рублях, так и при расчетах в валюте. В случае выявления таких купюр кассир вернет их покупателю с просьбой замены на подлинные. Кассиры нередко проявляют придирчивость и к особо ветхим купюрам.
- Если покупатель квартиры умеет проверять деньги, он может отказаться от услуг кассира и самостоятельно пересчитать и проверить деньги. Для самостоятельной проверки банки предоставляют счетные машинки с детекторами.
- В депозитарий будут допущены лишь те лица, которые указаны в дополнительном соглашении и договоре. При входе в хранилище покупатель, который по договору является арендатором, получает ключ от банковской ячейки. Каждая ячейка закрывается на два разных замка. Ключ от первого замка выдается арендатору. Ключ от второго замка хранится в банке.
- Открыть ячейку можно, лишь одновременно воспользовавшись обоими ключами. Банковский сотрудник проводит участников сделки до ячейки и выходит из хранилища. Покупатель должен вытащить кассету из ячейки, положить в него опечатанный кассиром пакет с деньгами. Все участники сделки должны убедиться в том, что деньги в кассете. После чего она вставляется в ячейку и дверца закрывается покупателем на замок.
- По завершении данной процедуры на руках у продавца и покупателя должны остаться документы, выданные банком, в которых указаны сроки и условия доступа к ячейке. Обычно это либо договора, либо договора и банковские соглашения – в разных банках документы немного разнятся, но содержат полный объем нужной информации.
Ключ от банковской ячейки обычно остается у покупателя – формально он является хозяином денег до момента перехода права собственности, то есть регистрации договора купли-продажи в регистрирующем органе. - Опасаться за сохранность денег продавцу не следует. Право на доступ в ячейку покупатель может получить лишь в случае, если сделка не будет зарегистрирована в уполномоченном органе.
- В день получения документов ключ от ячейки покупатель обязан передать продавцу. Если ключ утерян, паниковать не стоит – сторона, потерявшая ключ, должна будет оплатить штраф, средний размер которого колеблется в пределах 5-10 тысяч рублей, после чего будет открыт доступ к ячейке.
Требования к составлению договора аренды банковской ячейки и допсоглашения к нему
В договоре аренды обычно указываются:
- паспортные данные человека (людей), которые имеют право доступа в депозитарий со стороны продавца и со стороны покупателя;
- точный адрес покупаемой квартиры;
- условия и сроки доступа продавца в депозитарий для изъятия денежных средств за проданную квартиру;
- условия и сроки доступа покупателя в депозитарий для изъятия денежных средств в случае отказа в государственной регистрации сделки.
Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту "Способы приобретения жилья", где подробно объясняются все варианты
Или ТУТ вы узнаете о последствиях признания сделки недействительной
Какой налог с продажи квартиры:
Подводные камни при заполнении банковских документов
Столкнуться со сложностями при использовании расчета через ячейку можно в одном единственном случае: если неправильно заполнен договор.
Никаких сложностей в этом нет, причиной ошибок бывает элементарная невнимательность.
Чтобы этого избежать, придерживайтесь следующих рекомендаций.
Заполнять договор и допсоглашение нужно, имея под рукой договор купли-продажи.
В преамбуле договора нужно указать лиц, которые будут класть деньги (покупатель) и забирать их (продавец).
Если продается коммунальная квартира, на каждого из продавцов оформляется отдельная ячейка.
На каждого продавца банк оформляет отдельные договора, во всех фигурирует покупатель.
Заполнять паспортные данные нужно строго по документу. Неточность в одной букве или цифре осложнит доступ к деньгам.
Заполнив паспортные данные точно по договору, предварительно сверившись со свидетельством о праве собственности на квартиру, укажите полный и точный адрес приобретаемого жилья.
Следующий важный этап – даты и условия доступа к банковской ячейке.
С условиями все предельно просто. Обычно продавец допускается в депозитарий, имея на руках паспорт, оригинал зарегистрированного договора купли-продажи квартиры или свидетельства о собственности, ключ от ячейки.
В случае если госорганы отказали в регистрации сделки, деньги получает покупатель при наличии паспорта, ключа и банковского договора.
В день закладки денежных средств продавец и покупатель имеют право одновременного доступа.
Начиная со следующего дня право доступа предоставляется продавцу. И тут важно не ошибиться с датами.
На сегодняшний момент государственная регистрация сделки занимает 10 рабочих дней.
Значит, расчет будет проводиться следующим образом. Например, сделка состоялась 1 числа месяца, в понедельник.
Отсчитываем 10 рабочих дней – 12 число, пятница.
Это день, когда документы должны быть зарегистрированы. Но получить их наверняка получится только в понедельник – 15 числа.
Поэтому минимальный срок для продавца – 15-е число.
Но обязательно следует принять во внимание нештатные ситуации: не отпустили с работы в банк, поломалась машина и т. д., поэтому следует не ограничиваться минимальным сроком доступа в ячейку, а прибавить еще 3-5 дней.
В условиях доступа это будет выглядеть так: «Продавец имеет право доступа со 2 по 20 число включительно».
В случае если сделка не состоялась, деньги должен забрать тот, кто их положил, – то есть покупатель.
Его доступ в ячейку, соответственно, будет с 21 по 30.
Обычно ячейка арендуется на месяц и стороны сами определяют сроки изъятия средств из нее.
Столь же внимательно нужно отнестись к содержанию договора купли-продажи, на который будет сделана ссылка в условиях доступа.
Чтобы избежать неприятностей, будьте внимательны при заполнении или проверке заполненных кем-то условий, касающихся перечня лиц, указанных в договоре в качестве покупателей.
Формулировка будет примерно такой:
- «Петров Петр Петрович имеет доступ к ячейке с 1 по 20 число при предоставлении договора купли продажи квартиры по адресу г. Москва, ул. Ленинская, дом 1, кв. 1, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на имя нового собственника Иванова Ивана Ивановича».
Если квартира приобретается в собственность Иванова, его супруги и ребенка, в договоре должны быть указаны и их имена, отчества и фамилии.
И последнее.
Нужно точно указать наименование органа, в котором зарегистрирован представленный банку договор купли продажи.
На сегодня это – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Таким образом, использование банковской ячейки – надежный и цивилизованный способ расчета по сделке.
Он особенно привлекателен в тех случаях, когда речь идет о крупных суммах или участниках сделки, не вызывающих особого доверия у одной из сторон.
