Если никогда раньше не сталкивался с покупкой квартиры, пропустить что-то важное будет достаточно просто.
Самым правильным будет обратиться к профессионалу с соответствующей специализацией.
Мы задаем вопросы такому специалисту из Екатеринбурга – брокеру по недвижимости Елене Корявец
В. Покупку квартиры можно разделить на несколько этапов. Поиск квартиры, как это надо делать и на что следует обращать внимание?
О. Если вы никогда не занимались покупкой квартиры и плохо ориентируетесь на рынке недвижимости, то необходимо собрать максимум информации, прежде, чем делать выбор.
Важно многое: и место, и состояние самой квартиры, и соотношение цены и качества и, конечно же, безопасность её приобретения.
Для начала задайте себе несколько вопросов:
- Какую квартиру хотите купить – студию, 1-2-3-комнатную? В каком районе города? В каком состоянии должна быть квартира? В строящемся или уже готовом доме? Готовы ли делать ремонт?
- Покупать будете только за наличные средства или нужен ипотечный кредит?
- Сколько готовы (можете) потратить денег (с учетом кредитных средств и всех затрат) на квартиру?
- Есть ли сейчас на рынке недвижимости квартиры, которые бы могли вам подойти по требуемой цене?
Первоначальную информацию о том, какие есть предложения, можно получить в специализированных журналах (например, «Есть вариант!»), в газетах, в интернете, в агентствах недвижимости.
Если наличных средств не хватает, тогда нужно или привлекать кредитные средства (ипотеку) или менять параметры квартиры - например, выбрать район подальше от центра, рассмотреть первый и последний этажи или выбрать метраж поменьше, изменить тип и возраст дома.
Если решились взять кредит, тогда задумайтесь, хорошо ли вы понимаете, что такое ипотека, как происходит получение ипотечного кредита и какова процедура покупки квартиры в ипотеку?
Ответив на эти вопросы, можно приступать к подбору квартиры.
Как правило, сейчас большинство объявлений в интернете с фотографиями. Но полностью доверять впечатлениям от них нельзя – нужно обязательно смотреть «вживую».
Бывает, что сделаны очень удачные фото, а всё, что осталось «за кадром» не устраивает. А бывает, что на фотографиях квартира выглядит хуже, чем на самом деле.
В первую очередь нужно обращать внимание на состояние коммуникаций, сантехники и инженерных сетей, т.к. их ремонт или замена наиболее дорогостоящие.
Пластиковые окна, которые производят лучшее впечатление при просмотре, тем не менее, если собираетесь делать сами ремонт в квартире, лучше поставить самим.
Но, кроме состояния самой квартиры большое значение имеет место, где расположен дом, есть ли двор и парковка, состояние подъезда, каких соседей вы получите и многие другие аспекты.
За одну и ту же цену можно купить очень разные квартиры. Например, небольшую, без ремонта в старом доме в центре или с хорошим ремонтом, просторную, но на окраине.
И обратите внимание, что не все квартиры можно приобрести в ипотеку.
И нужно обязательно уточнять, какие квартиры согласен будет кредитовать банк. У разных банков требования могут различаться.
В. Когда квартира найдена, наступает очень ответственный момент: подготовка документов и их проверка. На какие моменты в этом вопросе Вы посоветуете обратить особое внимание? Эффективные пути проверки представляемых документов и их исчерпывающий перечень.
О. Проверка квартиры – очень важный и сложный процесс. Некоторые квартиры имеют очень длинную историю, которую иногда отследить практически невозможно.
Обязательно обратите внимание на поведение продавца, готов ли он предоставить вам нужные документы, как отвечает на ваши вопросы.
Поинтересуйтесь причиной продажи. Особое внимание нужно обращать на квартиры, право собственности на которые возникло у продавца недавно.
Прежде всего необходимо проверить, какие документы на квартиру есть у собственника.
До 2 августа 1999 г. государственная регистрация прав на объекты недвижимости проводилась БТИ г. Екатеринбурга, а по земельным участкам - Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
При возникновении права собственности после 01 января 2000 г. у собственника обязательно должно быть свидетельство о праве собственности, выданное соответствующим регистрирующим органом.
С момента возникновения частной собственности на недвижимость в России несколько раз менялось название органа, который регистрировал сделки и выдавал свидетельство о праве собственности.
Сейчас это Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
С марта 2015 года вместо привычного всем цветного бланка выдается документ на обычном белом листе.
Правоустанавливающие же документы могут быть разные: договор приватизации (передачи помещения в собственность граждан), договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о наследстве (по закону или по завещанию), решение суда и т.д. – примерно двадцать видов различных документов.
Нужно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), чтобы удостовериться, что собственник именно тот, с кем вы имеете дело.
Также получите выписку из ЕГРП о переходах права собственности на жилое помещение – это покажет вам историю квартиры после 1999 года.
Желательно также получить кадастровый паспорт помещения, чтобы проверить отсутствие перепланировок.
Также рекомендую проверить квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт.
Если выбирать объект вы можете самостоятельно, то на этапе проверки квартиры и подготовки документов для банка лучше обратиться к специалистам, которые имеют большой опыт и знают все нюансы операций с недвижимостью.
Не на все квартиры даже с «чистой» историей банки соглашаются предоставить кредит.
Вам наверняка будет интересно узнать о заключении договора аренды банковской ячейки при покупке квартиры
Или Здесь посмотреть пошаговую инструкцию проведения сделки с недвижимостью
Как осуществляется проверка чистоты квартиры перед покупкой, рассказано в этой статье:
В. Составление и подписание договора — ключевой момент совершения сделки. Договор, как известно, может включать различные пункты, в зависимости от конкретной ситуации, обстоятельств и пожеланий продавца и покупателя. Однако, наверняка, есть пункты которые договор должен содержать в обязательном порядке.
О. Договорные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ. В соответствии с которым договор купли-продажи квартиры в обязательном порядке должен содержать:
- данные о покупателе и продавце (реквизиты сторон), которые позволяют их однозначно идентифицировать;
- подробное описание предмета договора – отчуждаемого объекта недвижимости, в том числе его адрес;
- каким образом – целиком или долями приобретается недвижимость,
- а также обязательно должна быть указана стоимость квартиры и порядок расчетов.
В. Отдельный важный пункт — передача денег за квартиру. Как, исходя из Вашего опыта, это надо делать?
О. Проводить расчеты можно как наличным, так и безналичным способом.
На порядок расчетов также влияет, используются ли для приобретения квартиры кредитные средства, средства сертификатов и субсидий.
Банк или орган, выдавший сертификат, может выдвинуть свои требования к проведению сделки и способу расчетов.
Для обеспечения безопасности проведения наличных расчетов лучше использовать индивидуальный банковский сейф (ячейку) или банковский аккредитив.
В. И, наконец вопрос о порядке приемки квартиры и устранению скрытых недостатков. Как это делается?
О. Еще на этапе подбора квартиры нужно внимательно осматривать состояние квартиры, проверить работу сантехники и оборудования: есть ли горячая вода, каков напор, во всех ли комнатах есть электроосвещение, теплые ли батареи (если это зимний период), наличие и работу электросчетчиков в местах общего пользования и т.д.
При необходимости, перед заключением договора купли-продажи можно провести повторный осмотр квартиры.
Как правило, в договор купли-продажи включается пункт, что продавец обязуется передать квартиру в том же состоянии, в каком она была при осмотре, а также обязуется не ухудшать её состояния до момента передачи квартиры покупателю.
Очень часто в договоре купли-продажи по разным причинам указывается, что продажа происходит без составления акта приема-передачи квартиры, или акт подписывается одновременно с договором до фактической передачи жилого помещения.
В любом случае, даже если в договоре указано иное, при приемке квартиры лучше составить акт, в котором указать фактическое состояние квартиры, передаваемое оборудование, показания приборов учета (счетчиков).
Нужно быть готовым к тому, что если в процессе подбора вы осматривали помещение, которое не было освобождено, то могут обнаружиться косметические дефекты.
При покупке вторичного жилья лучше запланировать замену обоев, в пустой квартире это сделать несложно.
