Покупка нового жилья – это всегда волнующий и непростой процесс.
Вы просмотрели множество предложений, и наконец у вас осталось всего пара вариантов или даже один.
Вы уже представляете, как ремонт превратит чужую квартиру в окончательно вашу, как вы расставите мебель, какие повесите шторы.
Не спешите в погоне за вашей идиллией совершать сделку.
Сначала необходимо тщательно проверить квартиру, дабы в ближайшем и даже несколько отдаленном будущем не пришлось хлопотать в попытках отстоять свое право собственности либо получить возмещение материальных затрат.
В большинстве случаев проверка «чистоты» квартир – это функции юридического персонала агентств недвижимости. Но не зря говорят: «Лучше один раз увидеть, чем 100 раз услышать».
Если вы покупаете квартиру без участия посредников и агентств, тогда тем более необходимо знать, что нужно проверить перед покупкой.
Необходимо уделить внимание правоустанавливающим документам на квартиру, собственнику квартиры либо его представителю, уполномоченному осуществить продажу по доверенности, соответствию квартиры документам БТИ, истории по сделкам с данной квартирой, отсутствию долгов перед коммунальными службами.
В помощь покупателю: нормативная база, онлайн-сервисы и прочие службы
Вопросы, связанные с куплей-продажей недвижимости, регулируются Гражданским кодексом (ГК) РФ, а также рядом нормативных актов органов местного самоуправления.
Сегодня доступны удобные сервисы, облегчающие проверку.
На сайте Росреестра доступен ряд сервисов по запросу и получению выписок из Государственного кадастра недвижимости (ГКН), Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Данные из этих реестров может запросить только собственник квартиры или уполномоченное им лицо, то есть перед совершением сделки необходимо попросить продавца представить вам эту информацию и выписки.
Если же продавец отказывается совершить такую проверку под каким-либо предлогом, это серьезный сигнал о том, что с квартирой не все чисто, и от сделки такой лучше воздержаться.
На получение выписки из реестра необходимо не более 10 рабочих дней. Стоимость документа – 150 рублей.
Также можно получить в режиме онлайн справочную информацию по интересующему объекту недвижимости.
В рамках данной справки можно убедиться, что вы покупаете квартиру в достроенном, а не строящемся объекте.
Об этом скажет наличие кадастрового паспорта.
Также можно с помощью данного сервиса ознакомиться с планировкой и размерами, в том числе выявить незаконные перепланировки, с числом собственников квартиры, с номерами выданных документов, устанавливающих право собственности, и датами выдачи.
Если вы обнаружили, что квартира, которую вы собираетесь купить, отсутствует в реестре, а особенно часто такое встречается в случаях со старыми квартирами, это будет хорошим сигналом.
Отсутствие данных говорит об отсутствии сделок по квартире с момента ее приватизации и вплоть до настоящего времени.
Чем чревата халатность и пренебрежение проведением проверки?
Вариантов масса:
- лицо, продающее квартиру, может оказаться не ее законным владельцем;
- могут объявиться лица, претендующие на право собственности на всю квартиру либо ее часть;
- могут оказаться недействительными или признанными незаконными предыдущие сделки, следовательно, и ваша покупка квартиры будет признана недействительной;
- несмотря на то что ЖЭК не имеет права взимать старые долги с новых хозяев, придется потрудиться, чтобы доказать свою непричастность к накопившейся неуплате по коммунальным счетам.
На что обратить внимание, получив от продавца выписку из ЕГРП и документы БТИ
В выписке из ЕГРП вы сможете ознакомиться со всеми сделками по квартире, возникавшими спорами.
Обратите внимание, как давно возникали споры, были ли они решены.
Попросите предъявить соответствующее решение суда.
Особенно важно потребовать документ, если с момента спора не прошло три года.
Данный срок установлен законодательством как максимальный для признания недействительными сделок по недвижимости.
В случае, если продавец не может предъявить документы о разрешении споров, не спешите совершать сделку по квартире.
Обратите внимание на узаконенные БТИ перепланировки в квартире.
Если имеются неузаконенные (незарегистрированные) изменения, они будут квалифицироваться как административное правонарушение с последующей ответственностью, предусмотренной законодательством, а именно ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» и ст. 7.22 «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений» Административного кодекса (АК) РФ.
Настораживающим является и факт наличия множества сделок по квартире, между которыми прошли малые сроки и при этом в квартире практически никто не жил.
Это может говорить о намеренных махинациях и создании цепочки, в которой вы будете последним звеном и попросту «козлом отпущения», за счет которого мошенники наживутся на незаконной продаже квартиры.
Факт быстрой продажи квартиры вскоре после получения прав собственности на нее лицом, не являющимся родственником предыдущего хозяина, также может говорить о нечестности продавца и о необходимости проверить все документы очень тщательно.
При ознакомлении с документами смотрите не только на их наличие, но и на состояние и должное оформление.
Не должно быть повреждений, следов исправлений.
Если исправления есть, они должны быть заверены подписями участников договора либо нотариусом, если документ имеет нотариальное заверение.
Доверенность уполномоченному представителю хозяина также должна быть заверена нотариально.
Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту "Договор долевого участия в строительстве (214-ФЗ)", где подробно перечислены гарантии качества объекта строительства
Или ТУТ вы узнаете размер налога на доходы при продаже квартиры
Получение разрешение на деятельность такси:
Проверка личности и полномочий продавца и других участников сделки
На сайте Федеральной миграционной службы разработаны специальные информационные сервисы, с помощью которых вы можете установить, является ли подлинным паспорт, который предъявляет собственник квартиры.
Если с первого взгляда возникли сомнения в адекватности лица, продающего квартиру, следует убедиться в его дееспособности.
В случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, потребуйте предъявление письменного разрешения органов попечительства о выписке детей.
Также об отсутствии третьих лиц, имеющих право собственности и сохраняющих его после продажи квартиры, скажет домовая книга, в которой четко указано число прописанных в квартире людей и их права.
В случае обнаружения таких лиц следует потребовать письменные подтверждения об их отказе в праве собственности.
Если продавец состоит в браке, необходимо разрешение второго супруга на продажу квартиры. Разрешение заверяется нотариально.
Если сделка совершается по доверенности, убедитесь в ее правильном составлении. Доверенность должна быть заверена нотариально.
Поинтересуйтесь, имеет ли уполномоченный право на получение денег за квартиру либо его функция заключается в ведении сделки и подписании договора.
Также необходимо выяснить, есть ли другие претенденты на квартиру, если она была передана продавцу по наследству.
Необходимо удостовериться, не находится ли квартира в ренте и не является ли залоговым имуществом.
Данный пакет документов подготавливается в основном самим продавцом: большинство данных, справок и выписок могут быть представлены только собственнику по его заявке.
Далее вы можете обратиться к юристам на предмет подлинности представленных справок и выписок.
Малейшие промедления, отказ, затягивание в предъявлении любого из документов – это тревожные сигналы.
Не совершайте сделку, пока не ознакомитесь со всеми документами.
Подводя итоги
Покупка квартиры – это всегда радость.
Это новое собственное жилье, своя крепость.
Для того чтобы ваша крепость не давала ни малейшего крена, позаботьтесь о 100 %-й законности совершения сделки купли-продажи.
При малейших несоответствиях документов установленным нормам, договор может быть признан недействительным, и вам придется отстаивать право собственности и обивать пороги различных инстанций для возмещения ваших материальных затрат.
Можно выделить несколько пунктов относительно проверки квартиры и других важных моментов:
- обязательно убедитесь в личности продавца квартиры;
- проверьте право собственности продавца на квартиру;
- в случае, если продавец – уполномоченное собственником лицо, убедитесь в его полномочиях, законном оформлении доверенности;
убедитесь в отсутствии третьих лиц, претендующих на право собственности в данной квартире: неудовлетворенные наследники, лица, проживающие отдельно, но прописанные в квартире, лица, пребывающие в местах лишения свободы, на длительном лечении, в длительной командировке, на военной службе и т. п.;- убедитесь в должном оформлении и соблюдении интересов несовершеннолетних лиц, прописанных в квартире;
- удостоверьтесь в том, что квартира не является на протяжении трех и более лет предметом споров, судебных разбирательств;
- проверьте, не является ли квартира рентным или залоговым имуществом, не оформлен ли договор аренды;
- удостоверьтесь в соответствии фактического состояния квартиры документам из БТИ, в законности проведенных перепланировок либо в их отсутствии;
- большую часть документов должен представить продавец, поэтому обратите внимание, не затягивает ли он с получением и представлением той или иной справки, выписки, решения суда и т. д;
- убедитесь в отсутствии долгов перед коммунальными службами либо обговорите и задокументируйте с продавцом ваше решение по поводу выплаты долгов. Например, вы можете выплатить их в обмен на соответствующую скидку на квартиру.
