Наша очередная беседа с Николаем Александровичем Флегановым, членом НО МКА из Петрозаводска касается важнейшего вопроса в сделках с имуществом граждан (а жилье в большинстве случаев является единственной дорогостоящей собственностью семьи).
Это определение рыночной стоимости квартиры.
В. И первый вопрос: что такое рыночная стоимость квартиры?
О. Рад приветствовать уважаемых читателей! Вопрос о рыночной стоимости квартиры возникает при совершении любой возмездной сделки с этой квартирой и волнует как продавца, так и покупателя.
Это может быть связано не только с прямым интересом участников сделки «купить дешевле» и «продать дороже», но и с таким важным мероприятием, как оформление ипотеки.
Под рыночной ценой квартиры в профессиональной среде принято понимать наиболее вероятную стоимость квартиры при продаже на свободном рынке в условиях нормальной конкуренции, когда стороны действуют разумно и на цену сделки не влияют какие-то существенные обстоятельство.
Данное определение довольное общее, но существо вопроса в принципе раскрывает.
В. Кому больше важна величина рыночной стоимости квартиры продавцу или покупателю, а может быть, надо просто довериться риэлтору, все равно самому не разобраться?
О. Рыночная стоимость квартиры – это лишь отражение текущего состояния рынка недвижимости. Никто не обязан покупать или продавать квартиру именно по рыночной стоимости.
Рыночная стоимость той или иной квартиры лишь служит ориентиром для сторон при согласовании цены. Так что, цена конкретной сделки прямо не зависит от рыночной стоимости.
Тем не менее, продавец должен знать рыночную цену квартиры, чтобы не продать её существенно дешевле, нежели это возможно, а покупатель – чтобы не переплатить за квартиру.
В. Как правильно определить рыночную стоимость квартиры?
О. С моей точки зрения, определение рыночной стоимости квартиры сможет правильно определить только специалист по оценке недвижимости, имеющий соответствующее образование, допуск СРО и страховой полис.
Но, не каждый оценщик сможет адекватно предоставить оценку квартиры. Ищите специалиста среди аккредитованных банками оценщиков.
Во-первых, эти специалисты неплохо ориентируются в действующих ценах, во-вторых – банки стремятся к получению информации о действительной рыночной стоимости квартиры.
В. Что такое сравнительный метод определения стоимости?
О. В оценке наиболее распространены три метода – сравнительный, доходный и затратный.
Специфика рынка недвижимости заключается в том, что наиболее часто в оценке самого объекта недвижимости используются именно сравнительный метод оценки.
Он заключается в том, что оценщик выбирает несколько схожих предложений про продаже квартир, путём сложения цен и деления их на количество предложений выводит среднюю цену.
Квартиры должны иметь схожие характеристики: тип дома, метраж, тип квартиры, месторасположение, техническое состояние.
У этого метода есть существенный минус, так как оценщик не всегда может проверить, насколько реальны предложения по продаже квартир.
В. Иногда рыночную стоимость квартиры пытаются определить, путем вычисления средней стоимости квадратного метра квартир, находящихся в данном районе. Насколько этот метод хорош?
О. Определение стоимости квартир по средней стоимости квадратного метра не может отражать реальной стоимости.
Во-первых, непонятно, как определить среднерыночную стоимость квадратного метра?
Ведь стоимость квадратного метра в квартире-студии выше, чем в аналогичной трёхкомнатной квартире.
Данные статистического учёта здесь не помогут, так как они имеют погрешности.
До сих пор вспоминается репортаж центрального телевидения, о том как несколько лет назад, теперь уже экс-губернатор Карелии Андрей Нелидов доложил Владимиру Путину о том, что в Карелии цена квадратного метра чуть выше тридцати тысяч рублей, хотя реальная его цена была порядка 55 000 рублей.
Но Нелидов не врал Главе государства, так как в г. Сегеже Республики Карелия можно было купить за 60 000 рублей целую комнату и за счёт этого, средняя цена по Карелии действительно не может превышать 30 000 рублей за квадратный метр.
Кроме погрешностей такого рода, следует иметь ввиду, что в квартире есть жилая и общая площадь.
Жилая площадь – это жилые комнаты, общая – это коридор, кухни, санузлы, кладовые и прочие вспомогательные помещения.
Цена квартиры зависит от соотношения этих видов площадей друг к другу. Также, жилые комнаты тоже друг другу рознь, как говориться.
Ведь двухкомнатная квартира с проходной комнатой и с раздельными стоит совершенно разных денег.
Так что этот метод определения цены квартиры хоть и имеет право на существование, но не отражает реальной стоимости жилья.
Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту "Ипотека", где подробно объясняется процедура отчуждения заложенного имущества
Или ТУТ вы узнаете о получении налогового вычета на квартиру
Как происходит реструктуризация долга по кредиту:
В. Основные факторы для определения рыночной стоимости квартиры. Насколько влияют на цену квартиры такие факторы как месторасположение квартиры, этажность квартиры, тип дома, площадь и количество комнат в квартире, площадь кухни, состояние квартиры. Насколько велика разница в цене в различных регионах?
О. Основные факторы – тип многоквартирного дома, его эксплуатационный возраст, наличие капитального ремонта, техническое состояние квартиры и многое другое.
Местоположение квартиры, безусловно существенно влияет на её стоимость, особенно в крупных городах.
Этажность – этот фактор сугубо индивидуальным.
Например, для пожилых людей и семьям с маленькими детьми первый этаж удобен, кто-то стремиться жить на самом высоком этаже.
Тип дома имеет важное значение для определения цены, так как от типа дома зависят все основные технические характеристики жилья, то есть его качество.
Чем выше качество – тем выше и цена.
Площадь жилья и количество комнат– тоже важный фактор, ведь чем меньше жильё по площади, тем выше стоимость квадратного метра.
Площадь помещений общего пользования, в том числе кухни, а также техническое состояние квартиры влияют на её цену, но часто – совершенно незначительной, как правило, в пределах 10 процентов от стоимости.
В. Какие еще факторы могут повлиять на рыночную стоимость квартиры?
О. К таким факторам можно отнести близость квартиры к объектам социальной инфраструктуры, к общественному транспорту, доступность к рекреационным зонам, объектам коммерческой деятельности.
Близость автостоянок и парковочных мест также стала немаловажным факторам в наши дни.
А вообще, индивидуальных факторов очень много и все они индивидуальны, например, покупателю «до невыносимости» хочется купить именно эту конкретную квартиру и именно в этом доме и он готов переплатить за это жильё.
В. Как определить минимальное значение стоимости квартиры? Скупочная цена.
О. Под скупочной ценой принято понимать цену, за которую квартиру будет продана в течение крайне сжатого срока и, как правило, за наличный расчёт.
В объявлениях такое предложение часто звучит, как «срочный выкуп квартир».
Естественно, при такой спешной процедуре, цена квартиры будет меньшей, по отношению к той, которую бы заплатили при обычных сроках совершения сделки.
Но с другой стороны, при быстром выкупе квартиры, как правило, не имеют значение или имеют второстепенное значение такие факторы, как транспортная доступность, техническое состояние квартиры.
Следовательно, скупочная цена квартиры, может быть ниже среднерыночной приблизительно процентов на 5-15.
В отдельных случаях, разница может превышать и эти показатели.
В. Что такое позиционирование товара на рынке недвижимости и чем оно может помочь в уточнении стоимости квартиры?
О. Позиционирование товара на рынке недвижимости имеет важное значение, так как влияет на цену объекта недвижимости.
Но если ранее застройщики под позиционированием понимали только какое-то амбициозное название для многоквартирного дома (например «Жилой Комплекс «Республика», за которым ничего не стояло, то в настоящее время, помимо названия, застройщики уделяют огромное внимание коммерческой и социальной инфраструктуре вокруг объекта застройки, что влияет на качество конечного продукта – квартиры.
Разумеется, стоимость квартиры в обустроенном микрорайоне будет выше, чем в новостройке на пустыре.
В. Если нет возможности или желания самостоятельно рассчитывать стоимость квартиры куда можно обратиться за помощью, с тем чтобы не быть обманутым?
О. Я всегда рекомендую обращаться к профессионалам в своей сфере.
Самый оптимальный вариант, получить консультацию у дипломированного оценщика, имеющего допуск СРО и осуществляющего свою деятельность на профессиональной основе.
Желательно, Помимо письменной консультации, Вы можете получить у него сводную информационную справку о средней стоимости аналогичных объектов недвижимости, о минимальной стоимости, о максимальной стоимости жилья.
Такая справка не будет дорого стоить, а роль сыграет важную.
