Во все времена покупка недвижимости являлась выгодным вложением средств, которое позволяло их не только сохранить, но и приумножить.
Сдача квартиры в аренду – один из самых популярных способов получения прибыли в этом случае.
Взаимоотношения с арендатором, контролирующими органами и налоговой службой регулируются законами Российской Федерации и обладают некоторыми особенностями.
Заключение договора аренды
Договор аренды квартиры – это гражданско-правовой договор, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор получает во временное возмездное пользование жилое помещение.
В документе должны быть прописаны реквизиты сторон, размер и условия внесения платы за аренду, а также ответственность сторон в случае его нарушения.
Договоры аренды прежде всего делятся на срочные и бессрочные.
В том случае, если в тексте документа отсутствует точное определение срока прекращения действия договора, то его считают заключенным на неопределенный срок, то есть бессрочно.
Расторжение такого договора может произойти в любое время и по инициативе любой из сторон.
В соответствии с Гражданским кодексом обязательным условием прекращения бессрочного договора аренды жилых помещений является предупреждение другой стороны не менее чем за три месяца до окончания договорных отношений, если в самом документе не установлен иной срок.
При заключении договора аренды недвижимости на срок не менее года требуется его обязательная государственная регистрация.
При этом государством взимается пошлина, которая составляет:
- для физических лиц – 1 000 рублей;
- для юридических лиц – 15 000 рублей.
Чаще всего договоры аренды заключают на срок не более года, например на 11 месяцев, с дальнейшей пролонгацией.
В этом случае государственная регистрация не требуется.
Отличие договора аренды квартиры от договора найма
Договор аренды объекта недвижимости заключается только в том случае, если одна из сторон является юридическим лицом.
Отношения между физическими лицами в подобных случаях регулируются договором найма.
Различие между ними заключается прежде всего в отсутствии требования государственной регистрации договора найма вне зависимости от срока действия.
Но при заключении такого договора следует обратить внимание на то, что если срок составляет год и более, то его исполнение регулируется статьями ГК РФ о долгосрочном найме, а они ставят наймодателя в крайне невыгодное положение.
Поэтому, как правило, договор найма квартиры заключается на срок около 11 месяцев.
В повседневном обиходе понятия договора аренды и найма практически слились и употребляются как равнозначные.
Лица, имеющие право сдавать квартиру в аренду или внаем
Как арендодателем, так и наймодателем может выступать или собственник квартиры, или лицо, уполномоченное совершать данные действия от его имени.
Эти полномочия оформляются доверенностью, заверенной у нотариуса.
В ней должны быть указаны такие права доверенного лица, как право подписывать договор аренды или найма, взимать плату, вносить изменения в договор и тому подобное.
Право собственности на данный объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Кроме того, предоставлять жилое помещение во временное пользование за плату может и арендатор или наниматель, если такое право прописано в договоре с собственником.
В этом случае заключается договор субаренды или поднайма.
При подписании такого документа следует помнить, что его срок не может превышать срок действия основного договора.
Законодательство нашей страны позволяет получать прибыль от сдачи квартиры без регистрации в налоговых органах в качестве индивидуального предпринимателя, если указанным лицом сдается не более одной квартиры.
Но в некоторых случаях оформление ИП позволяет минимизировать налоговое бремя.
Уплата налогов физическим лицом
Вне зависимости от того, является арендодатель индивидуальным предпринимателем или нет, доход полученный за сдачу квартиры в аренду облагается налогом.
Физическое лицо обязано до 30 апреля следующего года представить в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ, где отражены его доходы.
Размер налога на доходы физического лица для резидента РФ, то есть того, кто проживает на территории страны не менее 183 дней в году, составляет 13 % от дохода, для нерезидента – 30 %. Уплатить его нужно не позднее 15 июля.
При заключении договора аренды юридическое лицо, которое выступает в роли арендатора, выполняет функцию налогового агента арендодателя и обязано удержать с него и перечислить в бюджет РФ сумму налога.
Физические лица, выплачивающие налоги на доходы, имеют право на налоговый вычет в том случае, если понесли расходы, связанные с оплатой обучения, лечения или покупкой жилья.
Для этого необходимо предъявить в налоговые службы подтверждающие документы, и налогооблагаемая база, а следовательно, и сам налог будут уменьшены.
Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту "Ипотека", где подробно объясняется какое имущество может быть предметом ипотеки
Или ТУТ вы узнаете как получить статус индивидуального предпринимателя
Размер налога на доходы при продажа квартиры:
Уплата налогов индивидуальным предпринимателем
В отличие от физического лица, у ИП есть несколько вариантов уплаты налогов:
- упрощенная система налогообложения (УСН) со ставкой 6 % от всего дохода;
- УСН со ставкой 15 % от доходов за вычетом расходов;
- единый налог на вмененный доход (ЕНВД), размер которого устанавливается налоговым органом отдельно для каждого субъекта РФ;
- приобретение патента, стоимость которого рассчитывается индивидуально для каждого региона РФ и составляет 6 % от размера среднего дохода.
При выборе любой из систем налогообложения необходимо производить уплату обязательных страховых взносов в Пенсионный фонд России (ПФР) и в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС).
Размер взносов в ПФР зависит от дохода ИП. При доходе менее 300 000 руб. в год в ПФР уплачивается фиксированная сумма, которая в настоящее время составляет 18 610 руб.
В том случае, если годовой доход больше 300 000 руб., в Пенсионный фонд дополнительно перечисляется 1 % от суммы превышения, но не более 148 886 руб.
Взносы в ФФОМС одинаковы при любом доходе и равны в этом году 3 650 руб.
Размер выплат во все фонды зависит от установленного Правительством РФ минимального размера оплаты труда (МРОТ) и изменяется вместе с ней.
Уплата фиксированной части всех платежей должна произойти не позднее 31 декабря отчетного года, а переменной – не позднее 1 апреля следующего за отчетным года.
Нарушение этих сроков влечет за собой начисление пени.
В настоящее время возможно уменьшение размера налогов на сумму уплаченных взносов.
Для этого при заполнении налоговой декларации нужно вычесть их размер из годовой суммы налогов и приложить квитанции, подтверждающие уплату взносов.
При патентной системе налогообложения налоговая декларация не подается, а не менее чем за 10 дней до начала деятельности приобретается патент.
Существенным минусом этой системы является необходимость уплаты и налогов, и страховых взносов в полном размере.
Ответственность за неуплату налогов
Сроки, порядок и размер налогов регулируются Налоговым кодексом РФ.
За нарушения в этой сфере предусмотрена ответственность как для предпринимателей, так и для физических лиц.
Исходя из статьи 119 НК РФ несоблюдение срока подачи налоговой декларации наказывается штрафом в размере 5 % от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки.
Данный штраф не может быть больше 30 % от указанной суммы и меньше 1 000 рублей.
За неуплату налога вовремя также предусмотрен штраф.
Его размер определен в 122 статье НК РФ и составляет от 20 до 40 % от неуплаченных налогов.
Кроме того, уплата штрафа не освобождает от уплаты налога.
В случае неуплаты налога в крупном размере может наступить и уголовная ответственность.
Статья 198 УК РФ предусматривает разные виды наказания за данное правонарушение (от штрафа до лишения свободы).
Крупным размером является сумма налогов, которая за три года составляет более чем 100 000 рублей.
Итак, для того чтобы получать прибыль от сдачи квартиры в соответствии с законодательством РФ, необходимо помнить следующие тезисы:
- И договор аренды, и договор найма может быть составлен в простой письменной форме.
- Договоры аренды,которые заключены на срок меньше года, и договоры найма, заключенные на любой срок, не требуют обязательной регистрации.
- Сдавать квартиру имеет право только ее собственник или лицо, им уполномоченное.
- Сдавать квартиру может не только индивидуальный предприниматель, но и физическое лицо.
- Арендодатель может выбирать выгодную ему систему налогообложения.
- Законами Российской Федерации предусмотрена ответственность за неуплату налогов, поэтому их необходимо уплачивать своевременно и в полном объеме.
