Договор задатка – это привычный россиянам документ, который обычно предваряет заключение основного договора купли-продажи квартиры.
Согласно положениям договора покупатель передает продавцу часть средств (обычно не больше 5–10 % от общей стоимости квартиры), чтобы гарантировано «закрепить» квартиру за собой и не допустить ее продажу третьему лицу.
Функции договора задатка
В законодательстве нет точного определения понятия «задаток».
В Гражданском кодексе термин «задаток» применимо к сделкам по купле-продаже недвижимости используется, но не расшифровывается.
Однако четко прописаны меры ответственности сторон при неисполнении условий договора задатка.
Задаток – это мера ответственности для продавца и покупателя.
Если покупатель по каким-то своим причинам отказался приобретать квартиру на обговоренных условиях, то он лишается своих денег.
Вся сумма задатка переходит в распоряжение продавца.
Если же достигнутое соглашение нарушает продавец, например, продает квартиру третьим лицам или неожиданно повышает цену, то он должен будет вернуть задаток в двойном размере.
Если же он возврата не осуществляет, то несостоявшийся покупатель имеет полное право обратиться в суд за взысканием убытков и набежавших пеней.
Таким образом, заключая договор задатка, стороны оказываются крепко «связаны».
Покупатель не может приобретать другую квартиру, так как уже внес деньги, а продавец не может ее продать кому-то еще, поскольку ему придется возвращать задаток в двойном размере.
Положения договора задатка
Договор задатка составляется обязательно в письменном виде, в свободной форме.
Несмотря на это, в нем должны найти свое отражение ключевые моменты:
- Сведения о покупателе и продавце, включая их Ф. И. О., данные паспортов, адреса и телефоны.
- Сведения о продаваемой квартире. Нужно как можно точнее описать ее: на каком этаже расположена, сколько в ней комнат, какова общая площадь, состояние ремонта и другие данные.
- Сведения о третьих лицах, участвующих в сделке. Например, несовершеннолетних детях.
- Сведения о размере задатка. Обычно задаток составляет небольшой в масштабах общей стоимости квартиры платеж. Например, 100 тысяч рублей. Важно, чтобы сумма была не слишком большой (тогда не будет соблазна ее «увести), но и не совсем маленькой, ведь если она невелика, продавец не будет так сильно чувствовать свою ответственность.
- Способ передачи денег. Обычно это наличный расчет под расписку, но может быть перевод на карту, счет в банке, выписка чека или что-то еще.
- Сроки заключения основного договора. В соглашении о задатке нужно привести крайний срок, когда должен быть заключен основной договор, то есть квартира должна быть передана покупателю, а тот должен выплатить продавцу недостающую сумму.
Важно понимать, что наличие предварительного договора не предполагает под собой передачу денег и квартиры.
Это означает лишь намерения сторон заключить подобный договор в будущем.
Соглашение о задатке нужно покупателю и продавцу, чтобы они отбросили сомнения, что сделка состоится, и сосредоточились на оформлении недостающих бумаг или сборе недостающих денежных средств.
Деньги – под расписку
Денежные средства следует передавать продавцу исключительно лично и под расписку. Доверять крупные суммы третьим лицам, особенно риэлторам, не следует.
Зачастую недобросовестные посредники злоупотребляют доверием и безнаказанно присваивают себе задаток.
Составление договора (или соглашения) о задатке еще не подтверждает саму передачу денег.
Это факт удостоверяет только наличие расписки.
В ней должны быть указаны:
- время и место составления расписки;
- данные лица, получившего деньги;
- размер полученных денежных средств;
- основания передачи денег (в данном случае – в счет будущего основного платежа за приобретение квартиры);
- наличие или отсутствие претензий со стороны получателя.
Завершаться расписка должна подписью получателя и полной расшифровкой.
Если при передаче денег присутствовали свидетели, то они тоже могут поставить свои подписи под документом.
Расписка хранится у покупателя. В случае, если деньги возвращаются ему, он передает расписку продавцу.
Застраховаться от непредвиденного
Перед тем как выплачивать задаток, покупатель должен быть полностью уверен, что квартира ему подходит.
Если в ней обнаружатся какие-то дефекты или ее история окажется не совсем «чистой», он уже не сможет пойти на попятную и вернуть себе деньги.
При отказе под любым предлогом внесенные средства останутся в распоряжении продавца.
Поэтому прежде чем решиться на сделку, не будет лишним «прощупать» квартиру с помощью следующих действий.
В первую очередь необходимо посмотреть правоустанавливающие документы на квартиру и срок их давности.
Так, если квартира унаследована совсем недавно, то есть риск, что появятся другие наследники.
Если квартира перешла по решению суда, нужно узнать, не была ли подана апелляция и так далее.
Далее нужно заказать выписку из Росреестра.
В ней будет указано, кто владеет квартирой и в каких долях, какие обременения находятся на квартире.
Неприятно будет купить жилище, часть которого находится под арестом или под залогом у банка, ведь новому владельцу придется разбираться со всеми старыми проблемами.
Не будет лишним заказать выписку с лицевого счета в управляющей компании.
Если обнаружится, что на квартире большой долг по квартплате, то отдавать его придется новому владельцу.
Посоветоваться с юристами.
Может быть, у покупателя есть знакомые адвокаты или сотрудники полиции, которые по своим каналам могут разузнать побольше о квартире и ее истории.
Если таких друзей нет, то копии документов на жилище надо показать юристам.
Они подскажут потенциальные риски и помогут их застраховать.
Словом, покупателю нужно всеми силами попытаться навести справки о квартире, тщательно все обдумать и только потом принимать решение о составлении соглашения о задатке.
Вас может заинтересовать ментальная карта "Как получить наследство ", где подробно объясняется какие документы надо принести нотариусу
Или ТУТ вы узнаете где купить трудовую книжку
Кому предоставляется оплачиваемый учебный отпуск:
Признание договора задатка недействительным
Несмотря на то что отказ покупателя приобретать квартиру в большинстве случаев приведет к потере денег, в некоторых ситуациях можно обратиться в суд с просьбой признать договор недействительным.
И при наличии некоторых обстоятельств суд может встать на сторону покупателя:
- Если договор был составлен с нарушениями. Например, в нем отсутствовали существенные положения, касающиеся сроков составления основного договора или передачи денег, не была указана сумма залога, не прописана ответственность сторон и так далее.
- Если продавец не являлся собственником квартиры. Например, иногда посредники составляют такие договоры, действуя якобы от имени продавца.
- Иногда имеет место недобросовестность продавца, который решил ввести покупателя в заблуждение.
- Если продавец ввел покупателя в заблуждение. Факт этого придется еще доказать. Например, продавец мог умолчать, что в квартире прописан заключенный или что часть квартиры арестована банком и выставлена на продажу на открытом аукционе.
- Если одна из сторон договора – недееспособный или несовершеннолетний гражданин. От их имени должен действовать опекун, родитель или иной законный представитель.
- Если договор заключен под принуждением или под воздействием сложившихся обстоятельств. Это также требует отдельного доказательства. Но если договор был подписан под нажимом риэлторов, его положения всегда можно оспорить.
Таким образом, закон дает шанс покупателю получить назад свои деньги, если вновь открывшиеся условия сделки его не устраивают или если они носят явно противозаконный характер.
В таком случае суд принудит продавца вернуть покупателю всю сумму задатка, но в единичном размере.