При покупке квартир стороны часто заключают предварительный договор купли-продажи, непременным условием которого является передача аванса.
Такой документ нужен, если стороны договорились о купле-продаже недвижимости, но по разным причинам не могут совершить сделку прямо сейчас, например, у покупателя собрана не вся сумма, а продавец оформил еще не все бумаги.
Важно при составлении соглашения об авансе учесть все тонкости, чтобы не пришлось расставаться с деньгами или понравившейся квартирой.
Сущность аванса
В законодательстве нигде прямо не указано, что такое «аванс».
Ни в Гражданском кодексе, ни в других правовых актах определение термина «аванс» не зафиксировано.
Это создает определенные трудности в трактовке понятия, но по общему правилу под авансом подразумевают передачу части стоимости квартиры продавцу от покупателя под залог, чтобы гарантировать в будущем проведение сделки.
В статье 380 Гражданского кодекса есть упоминание слова «аванс» в связи со сделками с недвижимостью.
Оговорено, что если есть сомнения, что частично переданная сумма является задатком, то она считается авансом, и к ней могут применяться последствия невыполнения договора.
То есть лицо, взявшее аванс, обязано вернуть всю сумму полностью, если сделка сорвалась по его вине.
Если же аванс вовремя не был возвращен, то применяются те же штрафные санкции, что и в случае несвоевременного возврата займа.
Таким образом, аванс вносится, чтобы стороны были уверены, что купля-продажа квартиры состоится, как только все препятствия, не позволяющие это сделать, будут устранены.
В случае если покупатель нарушит договоренность и откажется покупать квартиру, он потеряет свой аванс.
Если же продавец решит продать жилье другому покупателю, то он должен будет вернуть деньги.
Если не возвращает вовремя, то несостоявшийся покупатель может обратиться в суд и взыскать принадлежащие ему средства вместе с набежавшими процентами.
Отличия аванса и задатка
Несмотря на то, что выполняемые функции аванса и задатка схожи, между ними есть большая разница.
Ключевое отличие – последствия для продавца.
И аванс, и задаток передаются покупателем в качестве гарантии будущей сделки.
Если предварительный договор составлен по всем правилам и в нем присутствует слово «задаток», то продавец, который решит не исполнять свои обязанности, должен будет вернуть покупателю полученные им денежные средства в двойном размере.
Если же в договоре при покупке квартиры фигурирует слово «аванс», либо деньги были переданы просто под расписку, без составления предварительного договора, то за неисполнение обязательств продавец обязуется просто вернуть взятые деньги.
Таким образом, для продавца выгоднее заключать договор аванса.
По сути, аванс его ни к чему не обязывает.
Если он просто отложит деньги, то когда найдет более подходящего покупателя, просто вернет их.
Договор задатка выгоден покупателю.
Ведь в этом случае продавец должен будет вернуть деньги в двойном размере, и это обеспечивает защиту на случай, если он продаст понравившуюся квартиру кому-то еще.
Кому и как давать аванс?
Аванс следует передавать исключительно продавцу.
Если сделку ведут посредники, то деньги им доверять ни в коем случае не следует, если только они не обладают генеральной доверенностью и не действуют от лица продавца.
Нередки случаи, когда риэлторы мошенничают со взятым авансом, присваивая себе деньги и потом отрицая факт их получения.
Передачу аванса необходимо сопровождать заключением предварительного договора, в названии которого должно фигурировать слово «аванс».
Саму передачу денег фиксируют распиской.
Текст ее стандартный: «Я, такой-то, получил от гражданина такого-то денежные средства в определенной сумме в соответствии с соглашением (договором) об авансе в счет будущей оплаты покупки квартиры, расположенной по такому-то адресу».
Если при этом присутствуют свидетели, они должны поставить на документе свои подписи и расшифровку, а также указать свои контактные данные (обычно это сотовый телефон).
Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту "Обмен жилыми помещениями", где перечислены основания для отказа в обмене
Или ТУТ вы узнаете как осуществляется временная регистрация граждан
Грамотное оформление договора аренды квартиры:
Что писать в соглашении об авансе?
При составлении предварительного договора в форме соглашения об авансе необходимо обговорить существенные моменты.
Без их учета документ не будет иметь юридической силы.
Так, в договоре должны присутствовать сведения:
- о сторонах. Необходимо привести паспортные данные продавца и покупателя, их контакты;
об объекте сделки, то есть о квартире. Здесь рекомендуется как можно точнее описать квартиру, привести ее адрес, расположение в доме, количество комнат, метраж, состояние ремонта и другие данные. Это важно, так как продавец может внести какие-то изменения в конструкцию жилища или ухудшить ее состояние;- о размере аванса. Строгих правил, которые регулируют сумму предварительного платежа, нет. Стороны сами приходят к компромиссному решению. Обычно размер аванса составляет 50–100 тысяч рублей или рассчитывается в процентном отношении в зависимости от стоимости квартиры. Теоретически размер аванса может быть сколь угодно большим, иногда вносимые суммы достигают даже 50 %;
- о способе внесения аванса. Так, деньги могут вноситься наличными, перечисляться на расчетный счет в банке или на сберкнижку;
- о сроках. В соглашении об авансе нужно строго прописать крайние сроки заключения основного договора и передачи остальной части денег;
- об ответственности. Нужно обязательно зафиксировать, что в период действия соглашения продавец не продает квартиру третьим лицам, а покупатель обязуется предоставить недостающие денежные средства. В случае нарушения условий договора деньги должны быть в течение суток возвращены покупателю в полном объеме.
Таким образом, соглашение об авансе является альтернативой договору о задатке и предварительному договору купли-продажи.
Как правило, такое соглашение заключается на короткий срок и несет особенную выгоду продавцу.
Покупатель оказывается «связан» договором, в то время как продавец может продать квартиру и другому лицу, просто вернув аванс.
На что обратить внимание?
При заключении соглашения необходимо обратить внимание на чистоту сделки.
Ведь если квартира окажется под залогом, арестом или на нее появятся претенденты в виде дальних родственников умершего бывшего владельца, то отказаться от ее покупки без потери денег невозможно.
Проверить чистоту сделки проще всего, если обратиться в Росреестр за выпиской.
В ней будет указано, кто является владельцем, находится ли жилплощадь под залогом или арестом, и если да, то на каких условиях.
Также следует обратить внимание на личность самого продавца.
Если возникли сомнения в его дееспособности, например, из-за его возраста или пристрастия к алкоголю, то лучше навести справки и узнать, насколько здоровым этот человек является.
Нужно посмотреть и на поведение посредников.
Если они торопят с авансом, требуют передать деньги им или запрашивают слишком большую сумму, то это повод задуматься: а все ли в порядке с квартирой?
По договору об авансе вносится лишь небольшая часть от стоимости квартиры, но сама по себе любая сумма денег имеет ценность.
Так что нужно застраховать себя от неприятностей и разочарований в виде потери средств и понравившейся квартиры.
