Правоустанавливающими документами на квартиру называются те бумаги, которые подтверждают, что право владения недвижимостью принадлежит определенному лицу.
Их регистрацией и выдачей занимается специальное подразделение министерства юстиции – Регистрационная палата.
Первый документ – это свидетельство о госрегистрации права на имущество.
Вторым документом может быть договор, соглашение и так далее.
Только при его наличии Регпалата выдаст свидетельство и зарегистрирует право владения на квартиру.
Документы-основания и их разновидности
Совокупность всех документов, на основании которых госрегистратор фиксирует сделку, называется документами-основаниями.
В зависимости от того каким именно способом имущество было передано в собственность, существуют разные документы.
Например, если это продажа, то необходим договор купли-продажи, если обмен – договор мены, если наследование – свидетельство о праве на наследование по закону или по завещанию и так далее.
Всего таких документов эксперты выделяют более 20 в зависимости от применяемой ими классификации.
Процедура оформления и получения документов-оснований регулируется законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Гражданским кодексом РФ, письмами Минюста и другими актами.
Свидетельство о госрегистрации
Наличие такого свидетельства дает возможность получить все остальные документы и заключить договоры на содержание квартиры.
Его можно оформить в самой Регпалате, регистрационном центре или в многофункциональном центре предоставления госуслуг.
Получение свидетельства – финальная процедура для закрепления права собственности на жилье.
Оно нужно в любом случае, как бы ни была получена квартира: вследствие покупки, получения в дар, по завещанию и так далее.
Что должно быть в свидетельстве
Свидетельство – документ строгой отчетности, имеющий несколько уровней защищенности.
Каждый экземпляр имеет номер и серию, если выдан дубликат, это обязательно фиксируется на самом дубликате.
В свидетельстве указываются следующие сведения:
- данные владельца квартиры, включая сведения из паспорта;
- полная информация о квартире, включая этажность, площадь и так далее;
- кадастровый номер жилища;
- вид правоустанавливающего документа, на основании которого право зарегистрировано: договор купли-продажи, дарения, приватизации и так далее;
- обременение (если присутствует).
В случае если свидетельство больше не имеет силы (например, квартира продана или перераспределены доли в жилище), то на нем ставится штамп «погашено» и оно возвращается прежнему владельцу.
До 2000 года свидетельства не выдавались. Если его нет, то оформлять его прежнему владельцу не нужно.
Свидетельство будет выдано уже новому собственнику.
Если квартиру купили…
Если квартира была куплена, то для оформления свидетельства потребуются документы:
- договор купли-продажи;
- акт приема-передачи;
- кадастровый паспорт квартиры;
- выписки из домовой книги.
Если при этом квартира находилась в общей долевой собственности (обычно это коммунальные квартиры, так называемые малосемейки), то нужно будет еще предоставить нотариальный отказ остальных собственников от покупки доли.
Причина проста: по закону они имеют преимущество при выкупе доли, то есть именно им в первую очередь должна быть предоставлена возможность купить жилплощадь.
Если жилье было куплено в период брака, то продавцу понадобится разрешение супруга на продажу, а покупателю – на покупку недвижимости.
Разрешение оформляется у нотариуса.
Если же в сделке участвуют несовершеннолетние или дееспособные граждане, то в списке документов должно присутствовать постановление органов опеки, разрешающее проведение сделки.
Также необходимо будет оплатить госпошлину за регистрацию права собственности и представить регистратору копию квитанции.
Документы будут готовы в течение 2-3 недель.
Другие случаи
Если квартира была подарена, то в регистрирующий орган надо подать не договор купли-продажи, а договор дарения.
То же относится и к ситуации, если квартира перешла по договору мены или договору уступки.
В любом случае нужно предоставить именно тот документ, благодаря которому человек стал собственником жилплощади.
В случае если квартира перешла по наследству, то нужно приложить свидетельство о наследстве.
Никаких других дополнительных документов не понадобится – ни разрешения супруга или других собственников, ни постановления органов опеки, ни текста завещания.
Если договоры отсутствуют (потерялись или были повреждены), то достаточно сделать выписку из кадастровых документов.
Сложности возникают, если кадастровые документы не оформлены.
В таком случае нужно обратиться за выпиской из хозкниги и оформить кадастровый паспорт в Росреестре.
Иные правоустанавливающие документы на квартиру
Свидетельство о регистрации права невозможно получить без второго документа, который подтверждает, что квартира принадлежит заявителю, – это договора и свидетельства различного рода.
Получить правоустанавливающие документы можно несколькими путями.
Продажа, дарение или обмен
При одном из этих действий в распоряжении у покупателя остается договор купли-продажи, договора дарения или мены.
Именно его и нужно предоставить в Регистрационную палату.
Важно проследить, чтобы договоры составлялись с соблюдением всех требований, из них ясно следовало:
- какая именно квартира приобретается;
- на каких условиях;
- кто является продавцом;
- кто является покупателем.
Прежде чем подписывать такой договор, необходимо убедиться, что сделка чистая, а у продавца нет намерения обмануть покупателя.
Вместе с договором необходимо подписать акт приема-передачи и также представить его регистраторам.
Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту "Договор подряда", где рассматриваются права и обязанности заказчика и подрядчика
Или ТУТ вы узнаете как выдается лицензия на охранную деятельность
За что отвечает трудовая инспекция:
Наследование
Квартира может перейти по наследству в двух случаях: по закону и по завещанию.
Если имеет место первый случай, то нужно убедиться, что нет других претендентов на квартиру, и только потом регистрировать свое право.
Основным документом здесь выступает свидетельство о праве на наследование.
Оно оформляется у нотариуса через 6 месяцев после смерти наследодателя.
Для его получения необходимо представить завещание (если оно есть) и свидетельство о смерти прежнего собственника.
Приватизация
В случае с приватизацией правоустанавливающим документом выступает договор на безвозмездную передачу в собственность гражданам муниципального жилья.
Пик приватизации, конечно, уже миновал, но регистрация таких прав не редкость.
В договоре будет содержаться информация:
- о количестве собственников, их данные;
- режиме владения собственностью (долевая или общая)
- гражданах, которые не участвовали в приватизации, но сохранили право проживать в квартире.
Пожизненное содержание с иждивением
В этом случае основным документом, дающим право собственности, будет соглашение, суть которого заключается в следующем.
Владелец жилья передает свою квартиру или дом в собственность другого лица, взамен тот обязывается пожизненно содержать его.
Такое соглашение обычно заключают пожилые люди, которые не могут сами о себе позаботиться, с родственниками или – что также встречается – со своими сиделками или просто хорошими знакомыми.
Также иждивение может распространяться на третье лицо.
Например, женщина может передать свою жилплощадь родственникам, если те обяжутся содержать ее престарелую мать.
Ключевое условие таких договоров – размер рентных платежей, то есть трат на проживающее лицо.
Объем ежемесячного содержания не должен быть меньше 2 прожиточных минимумов.
Подтверждаться он должен регулярно с помощью чеков, квитанций и других свидетельств.
Выкуп у кооператива
Если выкуплен пай у жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативов, то новому собственнику квартиры выдается справка о выплаченном пае.
Именно эта справка и является основанием для регистрации права собственности.
Она должна быть:
- подписана председателем и главбухом кооператива;
- заверена печатью;
- содержать шифр учета в Росреестре.
Долевое строительство
Если будущий собственник инвестировал в строительство (то есть участвовал в долевом строительстве), то по окончании возведения дома и отделки квартир
ему должны выдать один из следующих документов:
- Договор участия в долевом строительстве. Это соглашение обязывает застройщика завершить строительство в установленный срок, а покупателя – вовремя выплатить всю сумму и принять квартиру.
- Договор уступки права требования в долевом строительстве. Такое соглашение заключается, если покупатель продал или передал свою долю третьему лицу.
- Договор об инвестировании. Аналогичен договору участия, но право требовать долю возникает только после выплаты всех взносов.
Каждый из этих документов можно получить у застройщика при заключении сделки, то есть еще до завершения строительства.
После того как объект возведен, застройщик готовит акт приема-передачи, подписание которого свидетельствует, что дольщик квартиру принял и вступил во владение.
Решение суда
Если квартира или доля в ней была передана в собственность по решению суда (например, возник спор из-за наследства и суд разделил ее поровну между всеми претендентами), то правоустанавливающим документом явится решение суда либо, если стороны договорились в ходе заседания, мировое соглашение.
Такой документ обязательно регистрируется в Росреестре.
Если покупатель приобретает квартиру, которая досталась продавцу по решению суда, то ему обязательно нужно узнать, не были ли приняты судом другие решения по поводу квартиры, например, могла быть подана апелляция.
Прочие виды документов
Кроме того, могут существовать и другие виды правоустанавливающих документов в зависимости от того, как квартира перешла в распоряжение ее нынешнего собственника:
брачный договор и соглашение о разделе имущества – при перераспределении собственности супругов после развода;- соглашение об определении долей – при переходе совместной собственности в долевую;
- закладная – при взыскании залога в виде недвижимости;
- свидетельство о приобретении квартиры на открытых торгах – в случае покупки имущества на открытом аукционе.
Итоги
Таким образом, правоустанавливающих документов на квартиру может быть до трех, и все они разного вида.
Основной документ – это свидетельство о регистрации права на недвижимость, но, если квартира была приобретена до 2000 года, оно может отсутствовать.
Второй документ – это договор или соглашение, на основании которого свидетельство выдается в регистрирующем органе.
В зависимости от ситуации это может быть договор купли-продажи, передачи в собственность (при приватизации), дарения или мены, соглашение о выкупе доли, соглашение о переуступке, решение суда и прочее.
Третий документ – акт приема-передачи.
В некоторых случаях, например при наследовании, его наличие не предполагается.
Но, если квартира приобретена в ходе участия в долевом строительстве, подписание акта обязательно и оно подразумевает, что недвижимость перешла в распоряжение нового собственника.
