На практике часто встречается необходимость обмена квартирами.
При подготовке документов для "родственного обмена" квартирами необходимо знать и учитывать ряд важных моментов.
Следует знать, что современное российское законодательство не содержит такого понятия, как «родственный обмен квартирами».
Более того, Пленум Верховного суда Российской Федерации в своем постановлении от 02.07.2009 № 14 прямо указал, что «родственный обмен квартирами» Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен в том смысле, что нельзя, будучи членом семьи нанимателя социального жилья, обменять свою долю в квартире при условии вселения третьего лица в качестве члена семьи.
Обмен приватизированных и неприватизированных квартир — это две разные процедуры, имеющие абсолютно разную правовую природу.
Так, приватизированная квартира является собственностью лица, собирающегося совершить обмен, в связи с чем обмен приватизированных квартир — это, по сути, сделка купли-продажи, правила совершения которой указаны в Гражданском кодексе Российской Федерации.
В неприватизированных квартирах (социальное жилье) собственники не проживают, в связи с чем обмен такими квартирами регулируется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.
Также необходимо иметь в виду, что обменять приватизированную квартиру на социальное жилье невозможно.
Обмен социального жилья
В соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель вправе произвести обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
По общему правилу в обмене отказано быть не может, за исключением следующих случаев:
- обмениваемое жилое помещение является непригодным для проживания;
- к нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма жилого помещения;
- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в суде;
- дом, в котором планируется обмен, подлежит сносу либо капитальному ремонту с перепланировкой жилых помещений;
- в результате обмена в коммунальную квартиру вселится человек, страдающий хроническим заболеванием, при котором совместно проживание с ним является опасным или невозможным.
Если в квартирах, планируемых к обмену, указанные выше ограничения отсутствуют, то можно начинать собирать и подготавливать документы, необходимые для сделки:
- Договор об обмене жилыми помещениями:
Данный договор заключается сторонами (нанимателями) в простой письменной форме, нотариальных заверений не требует. - Важно, чтобы в договоре указывалось на согласие всех членов семьи нанимателя, проживающих в квартире, подлежащей обмену, в противном случае в обмене может быть отказано.
- Если в квартире проживают лица, не достигшие 18-летнего возраста (несовершеннолетние), недееспособные, то договор обмена жилыми помещениями также должен быть одобрен территориальным органом опеки и попечительства.
- Заявление об обмене жилыми помещениями.
- Документы, подтверждающие права пользования жилым помещением. Это может быть договор социального найма либо ордер на вселение.
- Выписка из домовой книги, в которой указаны все лица, проживающие в подлежащей обмену квартире.
- Выписка из финансово-лицевого счета квартиры, подтверждающая отсутствие задолженности нанимателя.
- Согласие всех членов семьи и органа опеки и попечительства (при необходимости) на обмен.
- Поэтажный план помещения.
- Справка о санитарно-техническом состоянии жилья.
Все указанные выше документы необходимо отправить в адрес своего наймодателя с требованием дать согласие на совершение обмена.
Если в даче согласия отказано, такой отказ может быть обжалован в суде.
После получения согласия наймодателя на обмен с ним расторгается договор социального найма жилого помещения, после чего заключается новый договор – на новое жилое помещение.
Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту "Как подарить квартиру", где подробно рассказано какие документы требуются для регистрации
Или ТУТ вы узнаете о сдаче квартиры в аренду
Пошаговая инструкция по покупке квартиры:
Обмен приватизированного жилья
Порядок обмена жилья, находящегося в собственности граждан (обмен приватизированного жилья), мало отличаются от порядка купли-продажи данного жилья.
Между сторонами сделки заключается договор мены по правилам ст. 567 ГК РФ.
Основное отличие договора мены от договора купли-продажи – это то, что во втором случае имущество (товар) меняется на денежные средства, а в случае мены имущество меняется на другое имущество, при этом, если обмениваемое имущество является неравноценным, возможна денежная компенсация.
Несмотря на то что по количеству подготавливаемых документов сделка мены является более сложной по сравнению с куплей-продажей, несомненным плюсом мены является возможность не связываться покупателю квартиры с крупными суммами наличных денежных средств, которые надо инкассировать из банка в банк, закладывать в банковские ячейки.
Для успешного заключения договора мены необходимо подготовить и представить в регистрирующий орган либо многофункциональный центр оказания государственных услуг следующие документы:
- Договор мены:
Договор заключается в письменной форме, нотариального заверения не требует, в договоре необходимо указать полностью все характеристики обмениваемых квартир (площадь, количество комнат, адрес). - Кроме того важным условием является указание в договоре о судьбе лиц, проживающих (зарегистрированных) в обмениваемых квартирах, то есть в договор необходимо включить условие о том, сохраняют ли проживающие в квартирах лица право на проживание после смены собственника или нет. В противном случае, если данный вопрос не будет урегулирован в договоре, Росреестр может отказать в государственной регистрации перехода права собственности.
- Договор составляется и подается на регистрацию в трех экземплярах.
- После регистрации один договор остается в Росреестре, один передается продавцу, один – покупателю.
- Документы, подтверждающие право собственности сторон сделки на обмениваемые квартиры.
Документы БТИ по каждой из квартир (экспликация, поэтажный план, кадастровый паспорт).- Нотариально заверенные согласия супругов собственников квартир на совершение сделки.
- Согласия территориальных органов опеки и попечительства, если несовершеннолетний является владельцем доли в одной из обмениваемых квартир.
- Квитанция об уплате государственной пошлины – 2 000 рублей за регистрацию перехода права собственности. Государственную пошлину обычно есть возможность оплатить непосредственно в многофункциональном центре в специальном аппарате.
Спустя 10 рабочих дней переход права собственности должен быть зарегистрирован, о чем по месту подачи документов необходимо получить соответствующие свидетельства.
После этого стороны должны составить акты приема-передачи квартир и ключей от них, чтобы зафиксировать друг перед другом полное исполнение обязательств по договору.
После выполнения всех указанных действий договор мены считается выполненным, обмен квартирами произведен.
Заключение
Таким образом, несмотря на то что родственного обмена квартирами не существует, квартиру обменять можно как в случае, если квартира является собственностью, так и в случае, если она социальная (муниципальная).
Тем не менее институт обмена квартир постепенно сдает свои позиции, рынок предложений по обмену квартир с каждым годом всё уменьшается, поскольку более удобным способом приобретения жилья все-таки является его классическая покупка.
